Maurizio Pesenti

Real Estate & business Coach

Italia: per il fisco immobili low cost.

Un paese dove per il fisco gli immobili valgono un terzo, dove i proprietari hanno un'età media decisamente avanzata e dove l'evasione fiscale sugli affitti è una consolidata abitudine. Ma anche un paese dove le differenze di spazio abitativo a disposizione sono enormi, da 80 a 52 metri quadrati per abitante a seconda che si risieda in un paesino o in città.

Anzitutto colpisce la macroscopica differenza tra i valori fiscali e quelli reali. Sia per quanto riguarda l'Ici, che per l'imponibile ai fini dell'imposta di registro (quello che si usa per le compravendite) siamo al rapporto uno a tre. Che in alcune regioni (si veda la tabella dal titolo: «Il rapporto», qui a fianco) arriva al 4,5, come in Trentino Alto Adige, dove evidentemente non ci si rende conto che le malghe dei pastori sono apprezzatissime seconde case, mentre il rapporto più favorevole al fisco è in Molise, dove il valore di mercato è poco più del doppio di quello catastale. Non molto diverso è il rapporto tra i valori Omi (quelli cioè registrati dall'Osservatorio immobiliare del Territorio) e quelli Ici: la media nazionale è 3,7 a uno.

Colpisce il confronto tra i valori locativi e la rendita catastale: qui siamo, come media italiana, sull'8 a uno, cioè la "rendita" attribuita dal catasto (e sulla quale si basano anche i valori Ici e Registro) è di otto volte inferiore ai canoni di locazione. Vero è che la rendita non deve corrispondere esattamente all'affitto medio ritraibile. C'è una diatriba sulla riforma del catasto, che divide gli studiosi tra quelli che vorrebbero un catasto di rendite e quelli che lo vorrebbero basato sui valori. In ambedue i casi, tuttavia, siamo lontanissimi dalla realtà e la tassazione immobiliare è, attualmente, basata su importi che andrebbero rivisti al più presto.

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