Maurizio Pesenti

Real Estate & business Coach

A Milano l’offerta crescente e le difficoltà del lavoro condizionano il mercato

Secondo l’ultimo European Office Clock di Jones Lang LaSalle le economie europee continuano a dare segnali di ripresa dalla crisi economica globale e il sentiment è in miglioramento ormai da quattro trimestri consecutivi. In Italia, dopo l’euforia del terzo trimestre 2009, è arrivata la doccia fredda dell’ultima parte dell’anno con una contrazione annua del Pil che ha superato il 5%. Pierre Marin, CEO di Jones Lang LaSalle Italia, ha commentato: «nei primi mesi dell’anno anche per l’Italia sono emersi nuovi segnali di ripresa dell’economia, che però rimane fragile. Questa fragilità si sta riflettendo su una maggiore inerzia da parte degli utilizzatori, che ritardano nel tempo la scelta finale del proprio ufficio».
La tendenza emersa in Europa dall’ultimo aggiornamento dello European Office Clock di Jones Lang LaSalle mostra come, nel Q1 2010, i canoni prime e gli incentivi abbiano continuato a stabilizzarsi nella maggior parte dei mercati europei. Infatti, l’Indice1 European Prime Office Rent è aumentato dell’1.2% rispetto al trimestre precedente, il primo aumento registrato dal Q2 2008. Nonostante ciò, i canoni prime sono ancora del 5.0% al di sotto del livello registrato un anno fa. L’aumento più importante dei canoni in questo trimestre è stato registrato a Mosca (14%) e nella City di Londra (6%). Altri mercati hanno subito un ulteriore rallentamento, con le diminuzioni più importanti registrate a Dublino (-7.6%, nonostante il mercato in senso ampio si sia stabilizzato), Madrid (-2.5%) e Budapest (-2.4%).
A Roma e Milano i canoni prime sono rimasti invariati nel primo trimestre rispetto all’ultimo trimestre dello scorso anno, pari rispettivamente a 420 € mq/a e 500 € mq/a. Spiega Yannis De Francesco, Responsabile per il dipartimento Office Agency di Jones Lang LaSalle a Milano: «l’evoluzione del canone prime a Milano in realtà nasconde una serie di dinamiche in atto nelle diverse aree della città. Ad esempio nelle zone del centro di Milano, escluso il CBD, nei primi mesi del 2010 il canone è diminuito del 2,5%. Ciò in conseguenza della crescente offerta in questa zona e della domanda più debole. Anche nelle zone periferiche si è osservata una contrazione analoga, che dovrebbe proseguire nel corso dei prossimi mesi.
Nelle zone del CBD, invece, alcuni edifici sono interessati da importanti ristrutturazioni e, nei prossimi mesi, saranno disponibili ad essere locati.
La nuova offerta di prodotti di una buona qualità anche nel CBD provocherà un’ulteriore pressione verso il basso sui prime rent che però rimarrà più contenuta rispetto allo scorso anno. Infatti, la contrazione dei valori in questa zona potrebbe essere attenuata dalla maggiore disponibilità di alcuni utilizzatori, ormai “abituati” a pagare canoni intorno a €500 mq/a pur di occupare un buon ufficio in centro».
Per il mercato di Roma, dove storicamente il canone prime ha subito poche oscillazioni nel corso degli anni e si è sempre mantenuto pressoché stabile, Luca Di Nisio, Responsabile del dipartimento Agency di Jones Lang LaSalle a Roma, afferma: «se lasciamo da parte il CBD, stabile per definizione, nei primi mesi dell’anno abbiamo registrato una flessione nel livello dei canoni medi ponderati rispetto al 2009, passati da 295 € mq/a a 224 € mq/a. Ciò è stato determinato dall’elevato assorbimento di superfici nelle zone dell’EUR - Laurentina - Fiumicino Corridor, che nel primo trimestre del 2010 hanno rappresentato quasi il 70% del volume totale assorbito.
Questa tendenza dovrebbe essere confermata anche nei prossimi mesi ed i canoni medi dovrebbero mantenersi su livelli più contenuti rispetto al passato».
Secondo le nuove posizioni sull’orologio immobiliare di Jones Lang LaSalle, la maggior parte dei mercati si sta muovendo nella fase del “bottoming out” del ciclo e molti probabilmente entreranno nella fase di crescita accelerata entro la fine dell’anno: la City di Londra, dove la crisi è stata più acuta nell’anno passato, è già entrata in questo quadrante. I mercati italiani sono in ritardo rispetto alla maggior parte degli altri mercati, pur se per ragioni differenti. A Roma, ad esempio, il relativo immobilismo del canone prime è dovuto ad una “storica” scarsa offerta di immobili di qualità nel CBD, ad un volume di nuovi sviluppi quasi fermo e ad una domanda pressoché stabile nel tempo. Probabilmente entro la fine dell’anno, con l’attesa di una ripresa, pur lieve, della domanda, i canoni prime potrebbero tornare a crescere, ma sempre a tassi contenuti. A Milano invece, negli ultimi due anni qualcosa è cambiato dal lato dell’offerta, tanto
che negli ultimi 15 mesi sono stati consegnati mediamente sul mercato circa 70.000 mq di nuovi uffici ogni trimestre. Aggiunge De Francesco: «oggi ci sono circa 572.000 mq di nuovi uffici in costruzione o in ristrutturazione nel mercato milanese, di cui quasi il 60% interessa progetti speculativi. Di questi, il 46% è previsto in completamento entro la fine del 2010, e la parte rimanente negli anni successivi. Per tale ragione i canoni prime a Milano tarderanno ad entrare nella fase di accelerazione della crescita, rispetto agli altri mercati europei dove negli ultimi mesi l’offerta sta rallentando». Infatti, in Europa, i completamenti di nuovi uffici iniziano a diminuire rispetto ai livelli più elevati raggiunti nel corso del 2009. Nel Q1 2010 sono stati completati circa 1.2 milioni di mq di uffici e, a Londra, nonostante la diminuzione dei tassi di vacancy, si sono registrate ancora carenze per alcune tipologie di prodotto e di superfici. Da quando è iniziato il credit crunch, una combinazione di mancanza di finanziamenti speculativi, mancanza di fiducia da parte degli sviluppatori e l’assenza di benefici economici legata all’avvio di nuovi sviluppi ha impedito la creazione di nuovo prodotto speculativo. Nella maggior parte dei mercati EMEA gli sviluppatori risentono ancora di tali condizioni e rimangono quindi incerti se impegnarsi su nuovi spazi. Tutto ciò aiuterà ad alleggerire lo squilibrio tra domanda e offerta e potrà anche causare un gap nell’offerta di nuovi spazi nel medio periodo. Non sarà questo il caso per il mercato Milanese almeno nei prossimi due anni, dove gli attuali sviluppi sono il risultato di operazioni avviate molti anni fa.
In genere, a livello europeo, segni di ripresa economica stanno iniziando ad alimentare la domanda di uffici, ma gli utilizzatori restano cauti e attenti ai costi. In assenza di una forte crescita economica, l’assorbimento nei prossimi mesi non sarà guidato dai piani espansionistici delle società quanto dalle ristrutturazioni interne ai loro portafogli e/o dalle attività corporate, incluso il consolidamento degli uffici e dalla realizzazione di spazi più efficienti. L’assorbimento nel primo trimestre è sceso a 2.4 milioni di mq in tutta Europa, una diminuzione del 9% rispetto al trimestre precedente, anche se vale la pena ricordare che l’ultimo trimestre dell’anno è di solito il più forte.

Articolo visto su newpages.it

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